В Беларуси за прошлую пятилетку было введено в эксплуатацию более 20,3 млн кв.м жилья, из которых 7,6 млн кв.м было построено для нуждающихся, в том числе 5 млн кв.м для граждан, имеющих право на государственную поддержку, около 700 тыс. кв.м — арендных жилых помещений. Более 38,7 тыс. квартир получили многодетные семьи. За этот период уровень обеспеченности населения жильем на одного человека удалось повысить на 4,5% — с 26,5 до 27,8 кв.м на человека по итогам 2019 года, а в Гродненской и Минской областях этот показатель вообще превысил 30 кв.м. Этого удалось добиться и благодаря реализации государственной программы «Строительство жилья» на 2016-2020 годы. Не менее амбициозные планы и в госпрограмме на текущую пятилетку. О задачах, которые стоят перед строительной отраслью страны на 2021-2025 годы, новых механизмах для решения квартирного вопроса населения и новшествах для стройкомплекса Беларуси рассказал в интервью корреспонденту БЕЛТА начальник главного управления строительства и жилищной политики Минстройархитектуры Владислав ШАПОВАЛОВ.
— Владислав Юрьевич, приоритетным направлением реализации программы будет сбалансированное развитие разных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан. Какими методами и с использованием каких механизмов планируется этого достичь?
— Действительно, одним из приоритетных направлений будет сбалансированное развитие различных форм обеспечения людей жильем в зависимости от их доходов, предпочтений и места проживания, и решаться эти вопросы будут как с использованием мер государственной поддержки, так и с применением новых механизмов финансирования строительства, а именно — приобретение жилья на вторичном рынке, аренда квартир, развитие системы жилищных строительных сбережений, совершенствование механизмов ипотечного жилищного кредитования и другие. Что касается граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на государственную поддержку, то им и далее будет продолжено оказание такой поддержки в виде кредитов на строительство жилья, как льготных, так и субсидируемых по Указу №240.
Хочу отметить, что доступность жилья для всех возрастет, и связано это с ограничением прибыли застройщика до 5% при строительстве жилых домов долевым способом, независимо от того, будут ли это УКСы или другие застройщики. Это предусмотрено указом №247 «О строительстве жилых помещений», который вступил в силу 8 января этого года.
Продолжится строительство жилья социального пользования для граждан, имеющих на него право, речь идет о многодетных семьях, детях-сиротах и других. Объемы строительства такого жилья будут зависеть от объемов финансовых средств.
Сейчас государство начинает переориентироваться на относительно новое направление в обеспечении граждан доступным жильем и принимает меры к более широкому развитию арендного жилья. Это перспективное направление, характерное для многих стран мира, и оно должно стать у нас доступным не только для очередников, но для всех желающих получить его. Оно делает подвижными трудовые ресурсы, которые на данный момент связаны собственностью и потеряли свою мобильность. Арендное жилье позволит искать не работу возле дома, а дом возле работы, что положительно отразится на благосостоянии граждан и в целом развитии экономики страны. Дальнейшее развитие рынка арендного жилья предполагает вовлечение в этот процесс как государства и частных юридических лиц, так и физлиц. Для этого необходимо продолжить строительство арендных домов за счет бюджетных средств, создать республиканскую базу данных частных арендодателей жилья, выработать и создать условия для строительства арендного жилья (домов и отдельных квартир) индивидуальными предпринимателями и частными застройщиками. Стоит также рассмотреть возможность представления такого жилья физлицам на льготных либо рыночных условиях. Основаниями для получения льгот является их отнесение к таким категориям, как многодетные семьи, военнослужащие и иные. Разница между рыночной и фактической арендной платы именно для льготников должна возмещаться за счет организации — нанимателя или бюджета. Также планируется ставку арендной платы привязывать не к базовой величине по республике, а к уровню оплаты труда в регионе, в котором предоставляется арендное жилье.
Кроме того, чтобы максимально удовлетворить потребности людей в жилье с учетом их индивидуальных запросов и финансовых возможностей, в 2020 году был внедрен новый финансовый механизм — жилищные строительные сбережения (ЖСС). Эта система предусматривает накопление ее участниками денежных средств в банковском вкладе (депозите) для финансирования строительства жилья с выплатой премии государства и предоставлением возможности получения жилищного кредита после истечения периода накопления по ставке ниже рыночной. Кстати, ставка по такому кредиту не может превышать ставку по вкладу более чем на 3%, это позволит людям оценить свои финансовые возможности на перспективу.
Участниками государственной системы жилстройсбережений могут стать все категории граждан — как состоящие, так и не состоящие на учете нуждающихся. А это в условиях ограниченности государственной поддержки откроет людям дополнительные возможности для решения квартирного вопроса. Безусловно, этот механизм послужит стимулом к жилищному строительству, поскольку он предполагает вовлечение в систему ЖСС максимально широкого круга участников за счет поощрения их премией за то, что граждане на долгосрочной основе хранят деньги в этой системе, а также предоставления возможности получения жилищного кредита на выгодных условиях.
Ипотека наряду с жилищными строительными сбережениями, а также существующими механизмами строительства жилья, является еще одной возможностью улучшить свои жилищные условия. Для развития в стране ипотечного кредитования и создания дополнительных условий 16 апреля 2020 года был подписан соответствующий Указ №130.
— Согласно госпрограмме, на ближайшие 5 лет ожидается поэтапное увеличение объемов жилищного строительства. Это касается возведения арендного жилья и жилья с использованием электрической энергии для отопления, горячего водоснабжения и приготовления пищи. Однако, львиная доля нуждающихся в улучшении жилищных условий приходится именно на Минск и областные центры. В связи с этим, как будет решаться в Беларуси квартирный вопрос, не допуская при этом перенаселения крупных городов?
— В текущей пятилетке планируется ежегодное увеличение объемов строительства общей площади жилья на 100 тыс. кв.м с доведением объемов ввода в эксплуатацию в 2025 году до 4,5 млн кв.м. Предусматривается также развитие городов-спутников и принципа «обратной миграции» населения в малые и средние города, причина — чем крупнее город, тем больше в нем очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для этого планируется предлагать гражданам, в том числе и тем, кто недавно был принят на учет нуждающихся, и которым еще годы предстоит ожидать подхода своей очереди на жилье в областном центре, решить свой квартирный вопрос и начать строительство вне очереди в малых и сельских населенных пунктах, численность населения которых не превышает 20 тыс. человек. При этом их право на получение государственной поддержки (если они им обладают) будет сохранено.
Что касается арендного жилья, то его строительство началось в Беларуси с 2012 года. И если в 2012 году объем строительства такого жилья составил только 12 тыс. кв.м (все было введено в Минске), то уже сейчас, за последнюю пятилетку, объемы строительства арендного жилья составляют 120-130 тыс. кв.м в год. Повторюсь, арендное жилье — это одна из форм решения жилищной проблемы, альтернатива строительства собственного жилья и перспективное направление, характерное для многих стран мира. Практика развития такого строительства за последние 30 лет свидетельствует о том, что в странах Западной Европы активно развился рынок арендного жилья, где практически половина населения живет в арендуемом жилье. Строительство такого жилья активно стимулируется за счет недорогих кредитных ресурсов и преференций, которые предоставляются застройщикам. И общая тенденция здесь — увеличение доли частных инвесторов в строительстве арендного жилищного фонда. В этом направлении будем развиваться и мы.
— В Беларуси сейчас развивается еще одно не менее интересное направление — это возведение так называемых электродомов, в которых электрическая энергия используется для отопления, горячего водоснабжения и приготовления пищи. Расскажите подробнее об этой новой для нашей страны сфере строительства.
— Глава государства и правительство поставили перед нами задачи по наращиванию объемов возведения именно таких жилых домов, где электрическая энергия используется для отопления, горячего водоснабжения и приготовления пищи. Министерство архитектуры и строительства в свою очередь разработало государственную программу «Строительство жилья» на 2021-2025 годы, в которой как раз и предусмотрено доведение объемов строительства электродомов к 2025 году до 30% от общего ввода жилья в эксплуатацию.
В планах на этот год построить 172,4 тыс. кв.м жилья, в которых электроэнергия будет использоваться для отопления, горячего водоснабжения и приготовления пищи. Из них 11,3 тыс. кв.м будет возведено в Брестской области, 27 тыс. кв.м — в Витебской, 16,2 тыс. кв.м — в Гомельской, по 30 тыс. кв.м — в Гродненской и Могилевской областях, 50 тыс. кв.м — в Минской области и 7,9 тыс. кв.м будет построено в Минске. Кстати, эти задания были установлены правительством, а начиная с 2022 года объемы строительства арендного жилья и жилья с использованием электрической энергии будут определяться облисполкомами и Мингорисполкомом исходя из имеющейся потребности в такой жилой недвижимости. Совет Министров в свою очередь будет устанавливать задания только по вводу в эксплуатацию общей площади жилья и домов с государственной поддержкой.
— В госпрограмме также говорится о продолжении развития комплексного индивидуального жилищного строительства. Каким образом предполагается это осуществлять? Какие мероприятия намечены для реализации этого плана?
— Сформированная законодательная база позволяет в ближайшей перспективе сделать упор на широкое развитие комплексного строительства индивидуального жилья и необходимых объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Развитие индивидуального жилстроя останется одним из основных направлений строительства и в текущей пятилетке. Комплексную индивидуальную застройку планируется осуществлять одним застройщиком, в том числе для упорядочения и улучшения архитектурного облика населенных пунктов.
Это строительство будет осуществляться путем застройки территории с акцентом на создание экологически благоприятных условий жизнедеятельности, комфортной среды проживания с сохранением существующих природных комплексов, а также развитием безбарьерной среды, необходимой для социальной интеграции и самостоятельной деятельности всех категорий граждан, включая физически ослабленных лиц. Положительные аспекты комплексной индивидуальной жилой застройки заключаются в том, что такие жилые дома люди получат в установленные сроки, будет исключена практика возведения зданий-долгостроев, нарушающих общую дизайнерскую концепцию жилых районов. Также комплексное освоение районов позволит своевременно обеспечить их минимально необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой. Кстати, для оперативного развития такой комплексной застройки предлагается в первую очередь приступить к освоению территорий, обеспеченных объектами инженерной и транспортной инфраструктуры.
Сейчас Минстройархитектуры совместно с облисполкомами занимаются созданием необходимой нормативной базы и привлечением к этому процессу единого застройщика, в лице УКСов и государственных строительных организаций. Этим предприятиям земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов предоставляются без аукциона.
В областях уже реализуются некоторые проекты комплексной индивидуальной жилой застройки. Так, например, в городе Орша Управление капитального строительства в 2020 году ввело в эксплуатацию жилые дома общей площадью 4691 кв.м. В Гомельской области УКС в качестве инжиниринговой компании предлагает гражданам свои услуги по ведению процесса строительства индивидуальных жилых домов, оформлению документов, в том числе по вводу в эксплуатацию самого дома.
— Средняя стоимость 1 кв.м жилья, построенного с господдержкой, в 2021 году определена в размере Br1152, к 2025-му она должна вырасти до Вr1433,2. Это достаточно небольшое увеличение цены за такой период, каким образом планируется сдерживать рост стоимости 1 кв.м? Какие меры для этого принимаются министерством?
— Действительно, чтобы не допустить превышения стоимости строительства жилья с господдержкой над уровнем средней заработной платы по стране Минстройархитектуры совместно с облисполкомами и Мингорисполкомом принимают соответствующие меры. Так, стоимость 1 кв.м жилья с государственной поддержкой обеспечивается в установленных пределах за счет проведения комплексной оптимизации затрат по полному циклу строительства. Для снижения цены 1 кв.м в многоквартирных жилых домах заказчики строят по экономичным типовым или повторно применяемым проектам, закладывается минимальная прибыль застройщика.
Положительный результат этой работы уже имеется: за последние годы обеспечено опережение роста среднемесячной заработной платы над средней стоимостью 1 кв.м общей площади жилых домов, построенных с государственной поддержкой. В 2018 году коэффициент соотношения стоимости 1 кв.м к заработной плате составлял 0,87, в 2019 году — 0,85, а в 2020-м — 0,84. Это указывает на увеличение в текущей пятилетке доступности жилья, строящегося с государственной поддержкой для граждан, состоящих на учете нуждающихся. И эта работа продолжится.
— А как сегодня в Беларуси с использованием энергосберегающих решений и технологий умного дома при возведении многоэтажных жилых домов? Какие инновационные разработки белорусских специалистов планируется применять для этих целей?
— Начиная с 2011 года проектирование жилых домов в Беларуси выполняется только в энергоэффективном исполнении. А в 2019-2020 годах из Республиканского фонда типовой проектной документации были исключены типовые проекты жилых домов, выполненные не в энергоэффективном исполнении. Энергоэффективным жилым домам по показателям удельного расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию присваиваются классы А+, А и В. Так вот в настоящее время все проектируемые и возводимые в стране жилые здания соответствуют классу В, и это очень хорошо.
Кроме того, РУП «Институт БелНИИС» разработало рекомендации по проектированию, возведению и эксплуатации интеллектуальных зданий и сооружений для внедрения конструктивных, организационно-технических и технологических решений интеллектуальных зданий, включающие типовые проектные решения системы «Умный дом», которые направлены на повышение эффективности управления инженерными системами здания в рамках единой автоматизированной управляющей системы, минимизацию затрат при обеспечении требований пользователя, предъявляемых к каждому типу помещения в зависимости от его назначения. Автоматизированные системы управления интеллектуальными зданиями «Умный дом» также применяются при проектировании многоквартирных жилых домов по требованию заказчика. Минстройархитектуры в свою очередь в рамках цифровой трансформации строительной отрасли проводит курс по внедрению при проектировании и строительстве объектов технологических решений, применяемых в интеллектуальных зданиях.
